重要信息
本术语表中提供的定义仅用于一般教育目的，旨在描述私募市场行业常用的概念和术语。它们不是针对任何特定的投资产品、策略或结构而定制的，也不应被解释为描述、描述、限制或应用于公司的任何特定产品或产品。公司产品的可用性、功能和条款可能与此处包含的一般描述存在重大差异。
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1099
美国国税局 (IRS) 纳税表，用于报告传统就业之外收到的收入，例如利息、股息或独立承包商付款。它由付款人向收款人和国税局签发。
’40 法案房地产投资信托基金
一种私人房地产投资信托，根据 1940 年《投资公司法》在美国证券交易委员会 (SEC) 注册。以等于资产净值 (NAV) 的股价而非每日市场定价提供购买和定期流动性。由于 40 法案的某些要求以及投资者的易用性优势（包括通过股票代码购买的能力），通常比非交易 REIT 提供更高的透明度。
A
合格投资者
合格投资者是指符合监管机构规定的特定收入、净资产或专业标准的个人或实体，允许他们投资未在美国证券交易委员会 (SEC) 注册的私募证券发行。在美国，这通常包括净资产至少 100 万美元（不包括主要居所）或年收入 20 万美元（配偶收入 30 万美元）的个人，以及某些符合资产门槛的持照专业人士和实体。
基于评估的估值
一种根据一个或多个独立第三方的评估确定财产价值的方法，通常每月或每季度进行一次。常见的方法包括贴现现金流分析、收入资本化、可比销售额和重置成本。
资产融资 (ABF)
一种由多元化硬资产或金融资产池支持的贷款，其回报由合同现金流驱动。
资产类别
具有类似特征的一类投资，例如私人基础设施，其子行业包括数字基础设施、交通、公用事业、能源等
B
业务发展公司 (BDC)
BDC 是封闭式基金，向美国中小型企业提供私人贷款，并作为投资者获取私人信贷资产的工具。
购买并构建
收购一家基础公司并拓展更多业务以加速增长。
买断
对成熟公司的大部分投资，通常涉及运营和财务重组。
C
资本支出 (CapEx)
公司用于购买、升级和维护有形资产的资金，包括购买土地、建筑物、设备或技术、升级和维护计划；长期投资。
资本堆栈
用于为财产融资的债务和股权层，按资历和风险排名。优先债务位于顶部，对现金流量具有第一要求，其次是夹层债务、优先股和普通股，位于底部。
资本化率（Cap Rate）
净营业收入除以财产价值，以百分比表示。较高的资本化率表明相对于价格的收入较高，通常表明风险较高或资产质量较低。资本化率与房产价值成反比。
附带利息
向基金经理支付的基于业绩的费用，通常是高于首选回报阈值的利润的百分比。常见于回撤私募基金，也可能是长青结构的一个特征。也称为奖励费。
追赶规定
有限合伙人收到其优先回报后，追赶条款通常会将后续利润的一部分分配给普通合伙人，使普通合伙人能够“赶上”其约定的总利润分配（附带权益）百分比。
A 级房产
位于黄金地段的优质机构级资产。通常是新建或最近翻新的建筑，配备顶级设施、强劲的租户需求和溢价租金。
B 类财产
中等质量的资产，虽然较旧但功能齐全。通常以增值策略为目标，寻求通过翻新改善运营并增加收入。
C 类属性
位置不太理想的较旧房产，需要大量资本投资。风险较高，但如果成功执行改进，则可能获得可观的回报。
抵押品
借款人为获得贷款而质押的资产或财产。
商业抵押贷款支持证券 (CMBS)
由商业房地产贷款池支持的债券。
核心
主要投资于能够产生稳定、可预测现金流的高质量、成熟的资产或业务。注重资本保值和稳定收入，通常在资产类别中具有最低的风险和回报。
核心增强版
投资于大部分稳定的资产或企业，这些资产或企业拥有可靠的现金流和明显的适度改善或增长机会。寻求当前收入和潜在升值之间的平衡，风险和回报为低至中等。
公司剥离
购买母公司剥离的业务部门。
盟约
借款人必须满足的合同条件才能遵守贷款条款。
信用委员会
贷款组织内的一个内部小组，根据风险、结构和承保分析来审查、批准或拒绝拟议的信贷交易。
D
脱碳
通过各种方式减少碳排放的概念，包括转向可再生能源或提高能源效率，并通过对可再生能源、生物质发电和车队电气化等行业的投资来支持。
违约率
投资组合中借款人未能履行还款义务的贷款百分比。
数字基础设施
支持数据消费的物理基础设施，由促进数字数据存储、处理和传输的互连系统和网络组成，包括数据中心、光纤网络和电信塔。
直接贷款
私人向中型公司发放的贷款，通常是高级担保和浮动利率。
分散
前四分之一和后四分位经理之间的绩效差异。
不良债务
向遇到财务困难或破产的公司提供贷款，通常以折扣价购买。
实收资本 (DPI) 分配
DPI 是一项关键绩效指标，用于衡量投资者（有限合伙人）实际返还的现金相对于他们向基金贡献的资本。
多元化
私募股权投资于公开市场上不常见的行业和公司。
提取基金
传统的私人结构，其中资本是预先投入并随着时间的推移而调用的。
持续时间
衡量债券或贷款对利率变化敏感度的指标。
E
基本服务
对日常经济活动和社会运作至关重要的服务，例如水、电、连通性、废物管理和交通，这些服务往往表现出相对缺乏弹性的需求状况。
长青基金
一种持续接受新资本并将收益再投资的投资工具，没有固定的终止日期。有时被称为长青私募股权工具，值得注意的是，长青基金存在于各种资产类别中，包括信贷、基础设施和房地产。常青基金通常不在交易所上市或交易。
F
浮动利率
利率随基准利率（例如 SOFR）调整的贷款类型，通常加上利差。
资金承诺
Capital LP 同意向基金提供资金用于未来投资。
G
普通合伙人 (GP)
基金经理，负责寻找交易、监督公司和退出投资。
增长股权
对需要资金扩大规模的更成熟、快速增长的公司进行少数股权投资。
I
流动性溢价
投资者期望持有不易交易或出售的资产的额外回报。
流动性不足风险
无法在不造成重大价值损失的情况下快速出售或赎回投资。
通胀对冲
某些投资或资产通过明确的通胀联系（即与 CPI 挂钩的合同、照付不议合同、受监管的收入模式等）或与基本服务提供相关的隐性定价权来保持购买力的能力。
信息优势
管理者利用私人信息和勤奋来识别价值的能力。
基础设施投资缺口
全球基础设施需求与可用公共资金之间的结构性缺口，这为私人资本支持长期投资和发展创造了需求和机会。
机构投资者
专业资产所有者（例如养老金、捐赠基金、保险公司）。
区间基金/要约收购基金
提供定期赎回的半流动基金结构。
内部回报率 (IRR)
基于现金流的时间和规模的绩效衡量标准。
K
K-1（时间表 K-1）
报告投资者在合伙企业中所占的收入份额、扣除额和抵免额的税表。比 1099 税表更复杂，可能需要专门的税务准备。
L
杠杆
使用借入资金为收购房产提供资金。
有限合伙人 (LP)
将资金投入基金但不控制日常决策的投资者。
流动性
通过赎回或二级交易等方式获取资金的能力；也指投资能够在不损失价值的情况下快速转换为现金的程度。与公开市场相比，私募市场的流动性通常较低，但结构性创新（例如为财富量身定制的常青工具）有助于解决这一问题。
贷款利差
高于无风险基准（例如，就信贷而言，SOFR、美国国债）的额外收益率，以补偿借款人或抵押品风险。贷款利差通常在信贷环境中使用，但适用于各种资产类别。
贷款价值 (LTV)
将贷款金额与相关资产的评估价值进行比较的比率。
中低端市场
EBITDA < 5000 万美元的公司。
M
市场整合/并购
通过收购扩大规模或能力。
夹层债务
在资本结构中排名介于高级债务和股权之间的次级债务。如果借款人违约，夹层贷款人将在高级贷款人之后但在股东之前获得付款。
投资资本倍数 (MOIC)
总价值除以初始投资。
N
资产净值 (NAV)
实体资产减去负债的总价值，通常以基金总额和每股为基础表示。它代表给定时间点的基础股权价值。
营业净收入 (NOI)
扣除运营费用后、偿债、税收和资本支出之前的财产年收入。它是衡量房地产资产运营绩效的关键指标。
非银行贷方
在传统银行系统之外提供贷款和信贷的实体。
非交易房地产投资信托
一种在 SEC 注册但未在证券交易所上市的私人房地产投资信托。以等于资产净值而非每日市场定价的股价提供购买和定期流动性。通常可供合格投资者使用。
O
机会主义策略
风险最高的投资方法，涉及从头开始开发、重大重建或重大重新定位。以高杠杆率实现最高回报。
运营改进
加强公司运营以提高效率和价值。
P
投资组合公司
基金拥有或控制的企业。
优先股权
一种混合工具，在资本结构中排名高于普通股，但低于债务。提供优先于普通股的固定分配，但通常不参与增值。
首选退货
基金通常有规定的首选回报率或“最低回报率”。如果基金回报等于或大于该利率，有限合伙人可以获得高达优先利率的基金回报。大多数车辆都指定有限合伙人的首选回报。这个数字通常称为最低回报率，代表有限合伙人在普通合伙人有意义地参与利润之前必须获得的最低年化回报。一旦返还有限合伙人的出资资本，他们将按照此比例获得分配。
私营公司
通过私募而非公开市场筹集资金的企业。
私人信贷
私人信贷是非银行贷款机构向私营公司发放的信贷。
私募股权 (PE)
私募股权由未在公开证券交易所交易的私营公司的所有权股份组成。
私募股权基金
用于收购和改进公司的集合投资工具。
私人基础设施
私营拥有和经营的硬资产企业，为当地市场提供基本服务并支持社会运转和经济增长。私人基础设施资产往往表现出长期现金流可见性，通常通过合同或受监管的收入框架来实现。
私募市场
未在公开交易所上市的投资。
私募
将证券直接出售给有限的投资者群体的融资。
公共股权
每天在证券交易所交易的上市公司的股权。
公对私
购买一家上市公司并将其私有化。
公私合作 (PPP)
政府实体与私人投资者或运营商之间的合作协议，旨在融资、建设和/或运营基础设施项目或资产。
Q
合格购买者 (QP)
拥有至少 500 万美元投资的个人（或拥有 2500 万美元以上投资的实体），有资格获得某些私人投资机会，并且比合格投资者享有更高的监管豁免。
R
房地产投资信托基金 (REIT)
拥有、经营或融资创收型房地产的公司。必须将至少 90% 的应税收入作为股息分配给股东，并满足其他 IRS 要求。
恢复率
违约后收回的贷款价值比例。
兑换限额
规定投资者在特定时期内可以提取的资本金额的规定限额，通常定义为基金资产净值的百分比。超过规定限额的赎回请求通常按比例满足。如果基金未达到规定的赎回限额，则可能被称为“门控”。为避免疑义，在给定期限内按比例分配赎回不一定被视为“门控”，
（请注意：该术语用于广泛介绍私募市场的教育和说明目的，并不适用，也不代表公司提供的所有产品或投资工具。）
受监管资产
定价框架由监管机构制定或监督的基础设施资产，可确保稳定的收入来源；常见于公用事业等行业。
收入模型
公司或资产产生收入的框架；对于基础设施资产，其特点通常是受监管的定价、合同协议、长期或与通胀挂钩的合同或基于市场的定价机制。
S
担保隔夜融资利率 (SOFR)
基于隔夜国债支持贷款的基准利率。
证券化
证券化是汇集金融资产（包括贷款）并发行由其现金流支持的证券的过程。
高级债务（高级抵押贷款）
由房地产担保的第一留置权债务，对房地产现金流和销售收益拥有最高优先权。资本堆栈中风险最低的位置，相应的收益率也较低。
高级担保贷款/高级担保贷款
借款人资本结构中具有最高还款优先级的债务。
夏普比率
一种风险调整后的衡量标准，用于比较每单位波动率的超额收益。
特殊情况
向陷入困境或重组的公司提供机会性贷款。
赞助商
组织和管理公司或房地产投资的实体或个人，通常持有股权并负责房地产运营和偿债。
战略投资
结合债务和股权要素的资本结构。
战略重新定位
改变公司的战略以适应市场机会。
可持续基础设施
支持环境考虑或资源效率并促进长期恢复能力的基础设施资产；包括可再生能源发电、电网现代化、电气化和循环经济业务。
T
条款清单
概述交易条款及条件的重要文件。
顶级人才
改进管理团队以提高绩效。
已支付总价值 (TVPI)
衡量相对于投入资本产生的总价值。
三网租赁 (NNN)
一种租赁结构，租户除租金外还支付财产税、保险和维护费用，从而显着降低房东的运营风险和费用波动性。
U
统一贷款
结合优先债务和次级债务特征的单一贷款。
中高端市场
EBITDA 为 50-2 亿美元的公司。
不相关企业应税收入 (UBTI)
免税实体（例如 IRA）通过杠杆投资或活跃业务运营产生的收入。即使在合格的退休账户中也可能产生意想不到的纳税义务。
V
增值
投资于需要有意义的改进、运营变革或增长计划才能充分发挥潜力的资产或业务。回报是由不断增加的现金流和资产价值驱动的，该策略通常涉及中等到较高的风险和回报。
价值创造计划
普通合伙人增加公司价值的路线图。
风险投资 (VC)
对模式未经验证的年轻公司进行少数股权投资。
Y
到期收益率 (YTM)
贷款持有至到期的预期总回报。