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旭日之地正享受着聚光灯下的时刻。 30年后，通货紧缩正在让位于通货膨胀，长期推动的企业改革正在取得成果，旅游业蓬勃发展，制造业正在向内陆转移，而且该国主要城市的人口正在增长。
这些趋势对房地产投资者有影响。通胀环境使实物资产更具吸引力，而其他结构性变化对特定行业来说是个好兆头。例如，旅游业的激增为酒店业带来了机遇，而政府支持的企业改革则鼓励非核心房地产资产的剥离。总而言之，我们认为日本商业房地产有各种各样有趣的主题，但执行这些主题取决于在一个极其本地化的市场中建立正确的关系。
房地产的支持性宏观背景
日本通胀再度抬头，随之而来的是工资上涨、租金上涨以及房地产投资者收入的增加。我们的全球宏观团队认为这是一个具有持久力的趋势。劳动参与率已经达到最高水平（图表1），工资也已经大幅上涨。最新的年度工资谈判指向一个加薪 5.3%例如工会工人。劳动力市场吃紧应该会支持工资增长，进而继续推高通胀。然而，退休人员并没有从工资增长中受益，因此他们的支出增长一直是所有年龄段中最弱的。截至 2024 年 3 月，在一个 29% 的人口年龄超过 65 岁的国家，1我们的宏观团队已将这种趋势标记为未来增长的风险。事实上，出于这个原因和其他几个原因，该团队最近还将今年的增长预期从 1.4% 略微下调至 1%。
图表 1：日本的剩余劳动力已完全耗尽
日本：人口与就业，数百万人
尽管如此，货币政策仍应保持宽松。我们的全球宏观团队预计日本央行将加息，但幅度不会像美国和欧洲那么大。该团队预计，日本 10 年期政府债券收益率将从 2022 年的 0.43% 升至 2025 年的 1%-2% 之间。实际收益率应保持为负值，鼓励投资者将资金投入，特别是投资于房地产等也可作为潜在通胀对冲工具的资产。
在这种环境下，我们看到了推动房地产机会的三种趋势。
1。公司改革措施推动的资产剥离
十多年来，日本政府一直试图让大公司更加积极地响应股东的需求。激进投资者也加入了合唱，甚至该国最大的证券交易所也激励公司提高低市净率。
这些努力正在发挥作用。 2010 年至 2022 年间，企业股东收入比例以 10% 的复合年增长率增长，股本回报率也在不断增加。
图表 2：股东回报正在上升
TOPIX：股本回报率 (%)
对于希望提高资产负债表效率的日本公司来说，一个简单的目标就是持有大量房地产。截至 2024 年 3 月，市值超过 100 亿日元的上市公司中有 40% 的市净率为 1.0 倍，固定资产约为 180 万亿元。2我们认为，其中许多公司主要不是房地产公司，并且缺乏主动战略来管理资产并最大化其价值。
我们最近完成了一项交易，该交易显示了实际趋势。在我们的同事完成私募股权公司从一家大型企业集团剥离物流业务后，我们通过售后回租交易购买了 32 个物流仓库，租赁期限为 15 至 20 年。此次交易使该公司能够向轻资产商业模式转型，并让我们的投资者在该行业拥有强劲顺风之际获得我们认为领先的物流业务。制造业正在回归本土，半导体贸易正在蓬勃发展，而与美国和欧洲相比，电子商务的渗透率仍然相当低。
2。 旅游业的复兴
尽管中国旅游业尚未完全恢复，但赴日游客数量已恢复至疫情前水平。美国游客是其中的一部分，但我们也看到更多来自亚洲各地的游客，尤其是东南亚和韩国，以及国内游客。到 2030 年，我们预计日本每年将迎来 8000 万人次游客，远高于政府设定的 6000 万人次目标。
我们看到了与一流合作伙伴和强大品牌合作开发新豪华酒店的机会。然而，我们也认为，在这个众所周知的物价昂贵的国家，有一个强劲的市场，需要更实惠的住宿地点，特别是对于来自东南亚的游客来说。中型、有限服务酒店行业的运营商较为分散，这提供了整合资产、品牌重塑和运营制度化的机会。
酒店业也可以从企业剥离中受益。我们最近从小田急电铁公司手中收购了东京凯悦酒店，这是一家标志性酒店，位于世界上最具活力的地区之一，该公司已运营该资产 40 多年，我们希望在保留其独特传统的同时，增强酒店为客人提供的服务。
3。 不断发展的城市
尽管日本的总人口在下降，但其最大的城市却在增长。东京市中心和大阪都会在 2023 年出现净移民流入。与此同时，家庭规模越来越小，东京等主要市场的租赁入住率在 2024 年初已经高达 95% 以上。3这一切都表明多户住宅市场需求旺盛，供应紧张。
同时，可用住房存量相对较旧。三大都市区大约 60% 的住房是 2000 年之前建造的。4能够投资和改善房产的运营商应该能够要求更高的租金，特别是考虑到日本强劲的工资增长趋势。
在日本取得成功的关键
日本经济的复苏和日本社会发生的巨大转变带来了有吸引力的房地产投资机会。然而，利用这些机会并不容易。日本的房地产交易通常基于个人关系和在该国开展业务的长期记录。我们认为，具有深厚的当地知识、脚踏实地、与企业和房地产合作伙伴高度信任的管理人员最有能力利用日本的阳光时刻。
1。日本统计局截至 2024 年 3 月 1 日。https://www.stat.go.jp/english/data/jinsui/tsuki/index.html2。资料来源：截至 2024 年 3 月 11 日的三菱日联摩根士丹利证券分析。3。 资料来源：第一太平戴维斯东京住宅租赁 2024 年第一季度。https://www.savills.com/research_articles/255800/215504-14。资料来源：世邦魏理仕研究，截至 2023 年 7 月。
