yy易游 当恐惧成为朋友时——美国多户家庭成为焦点

利率上升对美国多户住宅造成了影响，就像对其他商业房地产行业造成的影响一样。多户住宅的债务相对于股本的水平高于其他一些细分市场，贷款到期墙迫在眉睫，利率上限也即将到期，这使得许多业主在其房产价值低于其收购基础且利率高得多时不得不进行再融资。此外，未来两年市场上将出现一波新供应。一些人想知道多户住宅是否会经历一段与办公楼类似的严重违约和不良交易流时期。

然而，与办公行业不同的是，我们认为美国多户住宅面临的挑战本质上是周期性的，而不是长期的。新供应的涌入可能会在 2025 年之后逐渐减少，鉴于美国住房结构性短缺以及新建建筑不利的成本动态，我们对租金增长持乐观态度。随着业主面临更大的出售资产压力，我们看到了一个令人兴奋的机会，可以以低于重置成本的价格购买优质房产，同时实现有吸引力的长期收益率。拥有强大网络、对不同市场的实地了解以及现成资本的规模化平台将处于利用新市场条件的最佳位置。

在过去 18 个月里房地产资产进行了大幅重新定价之后，一个问题依然存在：估值在哪里合理地便宜？它们在哪里代表着以有吸引力的相对价值购买资产的难得机会？

我们认为，推动大多数商业房地产行业资产重新定价的是利率动态，而不是基本面的巨大变化。然而，美国和欧洲的写字楼行业是一个重要的例外，许多投资者一直渴望了解问题是否会进一步扩大，特别是美国的多户住宅。

多户住宅既是商业房地产市场最大的组成部分之一（图表 1），也是杠杆率最高的组成部分之一，这意味着房产往往具有较高的贷款价值比 (LTV)。与此同时，传统上，业绩在整个经济周期中都保持稳定。人们总是需要居住的地方，而住房支出往往不会像可自由支配支出那样波动那么大。

多户住宅面临着与商业房地产市场其他部分相同的问题——房产价值下降、债务负担高、可用债务资本减少和贷款到期限制——以及未来两年的一些独特的供应问题。我们认为该行业正处于多年的去杠杆化周期。然而，能够在未来两年进行投资的多户型房地产业主将受益于持续的结构性需求和 2026 年开始的新增供应明显短缺。

附件 1
历史商业房地产库存价值