yy易游中国集团有限公司 保险公司的住宅抵押贷款
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RML 指南和常见问题解答
保险资本历来在住宅信贷中发挥着重要作用，随着保险公司寻求投资组合多元化和提高投资收入，保险资本的兴趣不断增长。
虽然住宅抵押贷款整体贷款提供了诱人的机会，但由于严格监管的抵押贷款行业、特定的贷款特征以及包括经纪人、贷方和服务商在内的专业提供商生态系统，它们给保险公司带来了独特的复杂性。保险投资者还需要考虑其行业特有的监管、会计和资本考虑因素。
本指南解决了我们的保险合作伙伴提出的常见问题，并概述了帮助驾驭此资产类别的关键注意事项。
1。 KKR 如何看待住宅抵押贷款作为保险公司的可投资资产类别？
住宅抵押贷款通过 KKR 的信贷平台进行管理，该平台管理着超过 2500 亿美元的资产，拥有约 250 名投资专业人士和数十年的投资经验。
资产融资 (ABF) 投资团队由大约 50 名专业人士组成，涉及消费/抵押贷款金融、商业金融、合同现金流和硬资产。住宅抵押贷款一直是我们最大的垂直行业之一，过去 10 年以上代表保险资本，在多种产品类型的交易中投入了超过 270 亿美元的资本。
我们认为住宅抵押贷款是一个有吸引力的利差行业，它提供多元化和有利的信用风险，且资本要求相对较低。尽管市场经常强调起源、产品类型和收益率概况，但由于投资者旨在减轻逆向选择等法规和限制，我们认为实际产品相对标准化。
我们在持有全部贷款的复杂性中看到了抵押贷款的价值，这需要大量的服务和维护。这种复杂性造成了进入壁垒，并将参与者限制为少数能够完全满足保险公司需求的参与者。此外，要在该领域取得成功，就需要规模化和多样化的合作伙伴关系（无论是自营的还是在广泛的网络内），以保持竞争优势。
如下文进一步详述，保险公司寻求此类资产的多元化、收入和强大的信用经验，同时还根据负债状况等因素调整分配规模。
2。住宅抵押贷款有哪些类型以及贷款的特点是什么？
以下是可考虑作为多元化 RML 策略一部分的住宅产品的简要概述：
根据公司的具体考虑，我们将非 QM 和投资者产品的组合视为核心配置，以帮助在考虑到起源趋势、采购渠道和市场需求的情况下以有吸引力的价差实现多元化。对该资产类别的需求显着增长，保险公司资产负债表上的配置增加以及其在证券化市场中的份额不断扩大就证明了这一点，证券化市场的份额从 2021 年的 13% 增加到 2024 年的 29%。同期，累计损失仍然接近于零，这引发了更大的兴趣。
3。保险公司应如何考虑资产负债管理 (ALM) 背景下 RML 的凸性特征？
保险公司可以通过了解与这些贷款相关的独特风险和特征以及利率变动对资产和保险公司负债的潜在影响的范围，在 ALM 的背景下处理 RML 的凸度概况。尤其是人寿保险公司，由于产品机制或保单持有人的行为，其负债可能具有重要的利率敏感性。抵押贷款的凸性以及现金流的可变性是保险公司通常在资产类别审批以及 RML 分配规模方面进行审查的一个主题。
许多投资者比较住宅抵押贷款凸性的基础来自机构 MBS，该机构历来表现出较高的凸性。然而，由于产品之间的差异化因素，上面讨论的 RML 子部门通常可以帮助减轻这些风险。例如，根据定义，非 QM 借款人不符合机构资格标准，相对于机构资格借款人而言，这会给再融资带来一些额外的摩擦。
同时，对于投资者贷款，大多数都带有持续 1-5 年的预付款罚金，这可能会阻止立即再融资。因此，这些 RML 子部门可以成为机构 MBS 的有吸引力的替代方案。
作为 ALM 的说明性案例研究，我们对具有退保费用保护的一组 5 年期多年保证年金 (MYGA) 进行了 +200bps 和 -200bps 的利率冲击情景，这些年金具有由投保人行为驱动的高凸度特征。我们针对这些负债测试了两个投资组合：投资组合 A 作为基本投资组合，没有 RML 且具有 BBB 企业倾斜，而投资组合 B 具有 20% RML，在非 QM 贷款和投资者贷款中按 50%/50% 划分。
下面是对体验的概述，显示在 ALM 差距可控的情况下，两种情况下的净收益率都较高。
4。保险公司应如何考虑基于风险的资本处理和 RML 的效率？
基于风险的资本 (RBC) 因素遵循以下原则：人寿保险公司根据贷款状况以及贷款是否有保险/担保收取不同的费用，而财产险和健康保险公司则收取 5% 的基本费用。 RML 通常没有保险/无担保，并且在购买时信誉良好。
如上表所示，虽然人寿保险公司的基本费用最低，但财产与意外险和健康保险公司受益于 RBC 公式中强大的协方差效应，考虑到这一点，导致“有效”费用显着降低。如下图所示，财产和意外伤害保险公司的名义收费从 5% 降至 0.4%，健康保险公司则降至 1.1%。
RML 的有效 RBC 更改
为了评估相对于其他投资选择的相对价值，保险公司可以使用资本调整收益框架，该框架根据预期违约损失和持有资产有效 RBC 费用的成本来调整总利差。
将 RML 与 BBB 和 HY 企业进行比较，我们发现在考虑这些因素时，RML 具有强劲的净资本调整利差，这是由于 RML 与 BBB 企业相比的利差溢价以及与高收益企业相比 RML 损失经验和成本要低得多。这支持了我们的观点，即在损失调整和资本调整的基础上，RML 对于保险公司来说是有吸引力的选择。
按保险公司类型划分的资本调整后的净利差
5。保险公司可以通过哪些方式持有住宅抵押贷款以及每种方式的优缺点？对于保险公司拥有 RML 的所有权，KKR 建议采用什么方法？
保险公司的投资受保险公司所在地的法定投资以及 NAIC 的法定会计和报告要求的约束。出于法定会计目的（SSAP第37号），“抵押贷款被定义为非担保的债务义务，由房地产抵押担保。除了直接产生的抵押贷款外，抵押贷款还包括通过转让、银团或参与获得或获得的抵押贷款。”
虽然拥有 RML 的最佳方法应由保险公司与其会计师、监管机构和其他利益相关者协商确定，但我们概述了在市场上看到的几种方法：
根据我们的经验，附表 B 所有权很简单，这是大多数持有住宅抵押贷款的保险公司所采取的方法。此外，NAIC 正在最终确定住宅抵押贷款信托的正式指南，以获得附表 B 报告的资格，这将明确结构要求，并进一步验证信托作为适当的访问方法。
6。向联邦住房贷款银行（FHLB）质押有哪些考虑因素？ KKR 如何支持向 FHLB 做出承诺的保险公司？
一般来说，RML 可以发布到 FHLB，但具体指导可能会因各保险公司的 FHLB 成员银行而异。此外，如上所述，保险公司购买和持有 RML 的方法可能会影响抵押品是否可以质押给 FHLB，例如，通过合资企业、合伙企业或有限责任公司持有 RML 通常意味着可能无法发布 RML。 FHLB 还将有承保要求，贷款必须满足这些要求才有资格发布。
KKR 为保险公司带来了管理住宅抵押贷款组合的丰富经验，重点关注符合 FHLB 抵押要求的高质量、承保良好的资产。通过我们专门的抵押贷款运营和监督团队，我们提供全面的贷款级别报告，以简化质押流程。我们的团队可以提供报告以满足 FHLB 的要求。
7。典型的实施流程是怎样的？
具体实施时间将取决于各保险公司的基础设施、内部治理以及指导实施时间的其他因素。以下是实施期间要解决的主题的高级摘要。实施完成后，考虑到抵押贷款市场规模巨大，与部署可能更加谨慎的其他行业相比，可以根据客户对资本投入使用的偏好来确定部署节奏。
8。 KKR 在住宅抵押贷款方面有何独特之处？
住宅抵押贷款通过 KKR 的信贷平台进行管理，该平台管理着超过 2500 亿美元的资产，拥有约 250 名投资专业人士和数十年的投资经验。
资产融资 (ABF) 投资团队负责为客户投资住宅信贷和住宅抵押贷款整体贷款。
以下是 KKR 在住宅领域为保险公司提供的差异化优势摘要：
广泛的保险专业知识
KKR 自 1976 年以来一直管理保险资产，如今保险资本代表了我们最大的客户群。我们对 Global Atlantic 的 100% 所有权让我们能够深入了解保险公司特定的限制和监管考虑因素。这种独特的定位使我们能够将保险优先的视角应用于所有投资决策，预测行业需求并提供专门为保险投资组合量身定制的解决方案。
住宅整体贷款的历史
KKR 十多年来一直投资于住宅整体贷款，自 2014 年以来为 Global Atlantic 购买了超过 270 亿美元的各种产品类型（非 QM、投资者、Prime Jumbo、RPL、RTL）。
除了投资团队之外，我们还通过 KKR 的全资子公司 K-Star 提供额外的服务和资产管理监督。 K-Star 的一部分专门致力于通过服务商监控、数据核对、每月现金管理和绩效报告为住宅整体贷款业务提供支持。
为保险公司从头开始打造住宅业务
我们拥有为保险公司自始至终构建住宅整体贷款投资计划的内部经验，包括交易、运营、报告、会计、法律、合规、技术、投资组合风险分析和资产管理。
专属平台
客户可以通过专属平台受益于 KKR 的采购优势，从而可以在竞争激烈的信贷环境中获得贷款，并能够根据客户的风险偏好定制信贷框。这些平台还通过全面的尽职调查、承保和执行提供信息优势。
广泛的采购合作伙伴和服务商网络
KKR 已与十多家顶级交易对手和九家服务商建立了合作关系，实现了无缝的市场运营，并从这些合作伙伴关系中提供了经济和知识收益。
致谢
Christopher Mellia、Alicia Winick、Shreyas Kolavennu、Andrew Phillips、Mitch Lee、Angela Pflug、Vanitha Milberg、Allie Baretta
参考文献
1传播至国债曲线；截至 2025 年 8 月 31 日
披露
