什么是私人房地产？
商业地产
商业房地产是指用于商业或投资目的的多种不同类型的财产，其目标是产生资本增值、收入或两者兼而有之。私人商业房地产投资通常直接协商，不在公开市场上进行交易。
商业房地产行业
不同类型的商业房地产包括：
商业地产分类
A 类
黄金地段的最高品质房地产；通常是新建或最近翻新
B 类
中等质量、普遍较旧、功能齐全且可用的空间，可能需要进行一些升级或翻新
C 类
质量最低、陈旧或过时的财产，可能无法良好运营或维护
私人房地产股权和信贷
房地产投资主要有两大类
- 房地产股权
- 房地产信贷
股权代表财产的所有权权益
- 股权的价值代表财产的价值减去未偿债务（例如抵押贷款）。
- 股权投资的回报是通过租金收入、财产增值或财产出售获得的。
贷款，通常是抵押贷款，机构向房地产所有者借钱并赚取贷款利息
- 帮助为购买商业地产提供资金、为新开发项目提供资金，并允许现有业主为资产进行再融资
- 贷款人可能包括银行、保险公司、政府资助的企业、资产管理公司或专业房地产贷款人。
商业地产资本堆栈
房地产资本堆栈有助于说明房地产权益和信贷如何影响房产的总价值。
不同市场环境下的房地产股权和信贷
波动的财产价值对股权和债务持有人的影响不同。债务持有人通常比股权所有者拥有更多的确定性和下行保护。
在右侧的示例中，我们显示初始资产为 40 美元，债务为 60 美元，财产总价值为 100 美元。在中间的条形示例中，我们看到总财产价值增加了 20%，导致股权价值从 40 美元增加到 60 美元， 但债务本金不变，仍为 60 美元。 在右栏示例中，我们看到总财产价值下降了 20%，导致股权价值从最初的 40 美元变为 20 美元， 但债务本金再次保持在 60 美元不变。
房地产投资的属性
私人房地产投资通常寻求交付...
- 接触庞大且差异化的市场
- 潜在的通胀对冲
- 投资组合多元化
商业房地产是美国第三大资产类别
自 20 世纪 90 年代中期以来，私人房地产收入普遍超过了通货膨胀。
美国房地产净营业收入 (NOI) 与 CPI 通胀
私人房地产可能提供有意义的投资组合多元化的潜力。
包含房地产信贷和股权的主题私人房地产策略与股票和债券的相关性较低
房地产投资注意事项
评估商业房地产投资
投资商业房地产股权和信贷时需要考虑几个因素。
1
投资目的和时间范围
2
预期现金流和利润机会
3
新建建筑与旧建筑现有财产
4
财产估值
5
杠杆
6
整体房地产市场
7
房产位置
8
租户质量
商业房地产风险投资类别
上述所有因素都会影响商业房地产投资的风险和回报状况。下面的常见风险分类提供了一个框架，用于了解不同类型房地产投资的风险和回报预期。
- 核心
- 核心增强版
- 增值
- 机会主义
- 信用
核心
- 多元化大都市区的高品质、全出租物业
- 低风险/回报，低杠杆
示例
全新、完全出租的多户豪华公寓楼，地理位置优越
核心增强版
- 占用良好的房产，有可能通过轻微的房产改善来增加现金流
- 中等风险/回报，中等杠杆
示例
占用良好的多户公寓，位置优越，但需要轻微升级
增值
- 可以以适度的费用进行改善的房产，目的是改善资产并增加现金流以更高的价格出售
- 更高的风险/回报，更高的杠杆
示例
多户公寓楼的翻新和现代化
机会主义
- 新建、重建或重大重新定位
- 最高的风险/回报潜力，最高的杠杆金额
示例
建造和租赁全新的多户公寓楼
信用
- 发起或获得由房地产担保的贷款或部分贷款（以债务形式提供资本）
示例
多户公寓楼的高级抵押贷款
商业房地产投资工具的类型
当今投资商业地产有四种主要方式
房地产投资信托基金 (REIT) 的特征
REITs 通常具有以下特征，尽管每项 REIT 投资的收益和风险都是独特的，应独立评估。
房地产投资信托基金的好处
| 多元化潜力 | 专业管理 | 固定收入潜力 | 增长潜力 | 潜在的税收优势 |
跨财产类型、地理位置和租户的多元化 与股票和债券潜在不同的风险/回报特征 | 由经验丰富、资源充足的专家进行专业管理
| 法律要求通过股息分配 90% 的收入可以为投资者提供稳定的收入来源 | 投资组合升值有利于投资价值并推动股息增长，而租金增长可能会支持股息增长 | REIT的优惠税收待遇 股息 资本回报率 (ROC) 可能会提高 REIT 股息收入的税收效率 |
公开交易的房地产投资信托基金与私人房地产投资信托基金
公开交易的房地产投资信托基金 | 私人房地产投资信托基金 | |
| 访问权限 | 投资者在公开交易所买卖股票 | 投资者直接与管理人或通过中介机构进行投资；未在交易所交易 |
| 投资 | 可根据房产类型和/或地理位置进行多元化的房地产或贷款投资组合 | 可根据房产类型和/或地理位置进行多元化的房地产或贷款组合 |
| 流动性 | 交易所交易：投资者买卖股票，使他们能够在需要时更快地获取资金 | 非流动性或半流动性：通常会根据某些阈值和要求提供一定程度的定期流动性 |
| 定价取决于公开市场情绪 | 投资者买卖的股价可能不同于 REIT 投资组合的基本价值 | 投资者按资产净值认购和赎回 |
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